Konut veya Çatılı İş yeri Kira Sözleşmeleri Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Konut veya Çatılı İş yeri Kira Sözleşmeleri Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Hem kiraya veren hem de kiracı için dikkat edilmesi gereken en önemli konu kira sözleşmesi imzalama sürecinde bir avukatın yardımına başvurulmasıdır. Çünkü kira hukuku birçok doğru bilinen yanlışın olduğu zor bir alandır. 

Kiraya Verenin Dikkat Etmesi Gerekenler

Kiracıya ait bilgilerin eksiksiz ve tam bir şekilde doldurulmuş olması gerekmektedir.

Eğer kefil varsa kiracı adına kefil olan kişilerin, bilgileri ve kefil oldukları yükümlülüklerin sınırının ve sürelerinin net bir şekilde belirlenmiş olması gerekir. Bu durumlar kefilin el yazısı ile sözleşmeye ek olarak bir belge eklenerek düzenlenmelidir.

Kiralanan taşınmazdaki demirbaş listesinin eksiksiz bir şekilde hazırlanması, mevcut demirbaşların durumları hakkında bilgiye yer verilmesi gerekmektedir. Mümkünse demirbaşların mevcut fotoğrafı çekilmeli ve sözleşmenin ekine konulmalıdır.

Kira sözleşmesinin süresi muhakkak belirtilmelidir. Kira sözleşmesinin uzun olması 10 yıllık sebepsiz tahliye süresinin de uzamasına yol açmaktadır.

Kira sözleşmesinin sona erdiği veya taşınmazın tahliyesi durumlarında anahtar teslim tesellüm tutanağı düzenlenmelidir.

İşyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin net veya brüt olduğu açıkça belirtilmelidir.

Kira sözleşmesi taraf sayısı kadar düzenlenmelidir ve sözleşmenin bir örneği muhakkak saklanmalıdır. 

Yıllık kira artışı oranının sınırı belirlenmelidir. Bu durumda bir yüzde belirlemek genel olarak kiracı lehine bir durumdur. Çünkü kira artırım oranı TBK m. 344/1 uyarınca bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecektir. Yasal sınıra uyulması kiraya veren lehine bir durum olacaktır.

Yabancı kiracılar için de %25 kısıtlamasının geçerli olduğu unutulmamalıdır. Bu durumdan kaçınmak için yabancılarla döviz cinsinden sözleşme yapılması daha doğru olacaktır.

Demirbaşlarda ve bina tadilatlarında yapılan harcamaların nasıl yapılacağı bir maddede düzenlenmelidir.

Kiracının, kiraya verenin yazılı izni olmadan kiralanan taşınmazda yenilik ve değişiklikler yapamayacağı sözleşmede belirtilmelidir. 

Kira bedelinin döviz cinsinden belirlenebileceği durumlar gözden geçirilmelidir.

Aidatı kimin ödeyeceği sözleşmede kararlaştırılmalıdır.

Kiracının elektrik ya da doğal gaz faturalarından sorumlu olmaması gibi mülk sahibi ve kiracının uzlaştığı özel koşullar sözleşmeye dahil edilmelidir.

Kiracının Dikkat Etmesi Gerekenler

Kiraya veren kişinin bilgilerinin eksiksiz ve tam bir şekilde doldurulmuş olmasına dikkat edilmelidir. 

Güncel tapu kaydı görülmeden işlem yapılmamalıdır. Belgelerin kaybolması riski her zaman mevcuttur. Bu sebeple işlemlerin noterde yapılması her zaman daha doğru bir uygulama olacaktır. Noterde gerekli işlemlerin yapılması ayrıca kimlik tespitinde yaşanacak sıkıntıların da aşılmasını sağlayacaktır. Noterde yapılmayan sözleşmelere kimlik fotokopileri eklenmelidir.

Kiracı, kira sözleşmesine ek olarak tahliye taahhütnamesi düzenlediği takdirde bu durumun kendisini kiraya verene karşı zor duruma düşürebileceğini gözden kaçırmamalıdır. Güncel yargı kararlarına göre tahliye taahhütnamesi “boşa atılan imza” şeklinde değerlendirilmektedir ve bu durum kiracının tahliyesini kolaylaştırmaktadır.

Kiranın ödeneceği banka bilgilerinin ve kira ödeme günün eksiksiz ve tam bir şekilde doldurulmuş olması gerekmektedir. Ödeme yapılacak banka hesabına herhangi bir şekilde ödeme yapılamaması durumunda alternatif bir ödeme kanalı belirtilmelidir.

Kiracı, alt kiralama ya da kullanım devri yapılacaksa kira sözleşmesinde bu yönde bir yetki düzenlemesi bulunmalıdır. Bu yetki olmadan yapılacak işlemler kimi yargı kararlarında dolandırıcılık kapsamında dahi değerlendirildiği gözden kaçırılmamalıdır.

Kiralama işlemi sırasında ödenen depozito bedelinin miktarı ve cinsinin belirli olması gerekmektedir. Ayrıca kiracı kiraya verenle anlaşarak bu bedel taşınmazın tahliyesi veya sözleşmenin sona erdiği tarihe kadar vadeli bir hesapta tutulmalıdır. Depozito 3 kira bedelini geçmemelidir.

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde TBK madde 350 uyarınca açılacak tahliye davalarında ihtar zorunluluğu mevcut değildir. Ancak kiracı lehine olan ihtar zorunluluğu sözleşmede düzenlenmelidir.

Kira sözleşmesinin süresi muhakkak belirtilmelidir. Bu durum ileri zamanlarda yaşanacak hukuki uyuşmazlıklarda uygulanacak usulü işlemlerde farklılıklara sebebiyet vermektedir.

Kira sözleşmesinin sona erdiği veya taşınmazın tahliyesi durumlarında anahtar teslim tesellüm tutanağı düzenlenmelidir.

Kiralananda tadilat yapılacak ise bu tadilatın kapsamı ve şekli belirtilmelidir. Tadilat yapılacak alanın fotoğrafları, tadilatta kullanılacak malzemelerin kalitesi vs. hususlar sözleşmenin ekinde ayrıca belirtilmelidir.

Kira sözleşmesi taraf sayısı kadar düzenlenmelidir ve sözleşmenin bir örneği muhakkak saklanmalıdır. 

TBK madde 347 uyarınca “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır” hükmüne paralel bir madde sözleşmede yer almalıdır.

Kira sözleşmesinin tapuya şerhi yapılmak istenirse bu durum sözleşmede madde olarak yer almalıdır.

Yıllık ve aylık kira bedeli hem yazı hem rakamla ayrı ayrı yazılmalıdır. 

Kiracı kiraya veren ve varsa kefil tüm sayfaları imzalamalıdır. Bu durum daha sonra hukuki ispat açısından probleme yol açabilir.

Özellikle ticari kiralamalarda vergi yüküne kimin katlanacağı açıkça belirlenmelidir.