ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ İLE İLGİLENEN AVUKATIN BİLMESİ GEREKEN TEKNİK TERİMLER

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ İLE İLGİLENEN AVUKATIN BİLMESİ GEREKEN TEKNİK TERİMLER

Müteahhit Yetki Belgesi 

Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması Ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik uyarınca yapı müteahhitlerinin yeterlik seviyelerini belirlemek üzere, yapılan sınıflandırma sonucu tespit edilen grubu yetki belgesi grupları belirler. 

Yapı müteahhitlerinin ekonomik, mali, mesleki ve teknik yönden yeterlilik seviyelerini belirlemek üzere yapılan sınıflandırma sonucu tespit edilen belge grubudur. 

Buna göre ; A, B, B1, C, C1, D, D1, E, E1, F, F1, G, G1, H ve GEÇİCİ olmak üzere 15 ayrı Müteahhitlik belgesi grubu bulunmaktadır.

 Sözleşme imzalanmadan önce bu özelliklerin yüklenicide bulunup bulunmadığının araştırılması zaman kaybı ve zarara uğramamak adına önemlidir.

 İmar Durum Belgesi 

Belediye imar müdürlüğünden temin edilir. İmar durum belgesi, inşaat yapılacak arsada, arsanın sınırlarını, yola terk olup olmadığını, kaç m² oturum alanına sahip olduğu, bina yüksekliği gibi önemli bilgileri içerir. 

Avan Proje Sözleşmeye ek olarak görme olasılığınız yüksek olan avan proje, gerçekleştirilmek istenen projenin mevcut şartlarına göre (arsa büyüklüğü, bütçe, maliyet hesaplaması, imar planı vb.) gerçek değerine yakın bir biçimde belediyeye sunulan projedir. Bu projede belediye tarafından herhangi bir aykırılık görülmezse inşaat ruhsatı için asıl proje işlemlerine geçilir. 

Yıkım Ruhsatı Sözleşmelerde yıkım ruhsatının alınmasına ilişkin hükümler bulunabilir. Yıkım ruhsatı alınması genelde yüklenicinin sorumluluğuna bırakılır. Mevcut binanın yasal bir şekilde yıkımı için bu ruhsat gerekmektedir.

 Zemin Etüdü Yer altı tabakasının durumu, derinliği, jeolojik yapı durumu, elektrik özdirenci ve temel zemin gibi parametreleri ölçmek amacı ile yapılmaktadır. 

Zemin etüdünün yapılması özellikle deprem bölgelerinde büyük önem taşımaktadır. Yapılacak yapıda kullanılacak olan malzemeler dahi bu rapora göre Şekillenebilmektedir. Sözleşmenin teknik Şartnamesine ek olarak zemin etüdünün de sözleşmeye ek olarak konulması ileride yaşanacak bir uyuşmazlıkta yüklenicinin, idarenin ve fenni mesullerin sorumluluğuna dair delil niteliği taşıyacaktır. 

Elektrik Projesi, Asansör Avan Projesi, Tesisat Projesi ve Kalorifer Projesi İnşaatın tesliminden sonra ortaya çıkacak arızaların yer tespiti açısından son derece önemlidir. Sözleşmeye eklenebilir ancak en kötü ihtimalle iş sahibinde mutlaka bir örneklerinin bulunması gerekir. 

Subasman Seviyesi 

Genellikle kademeli arsa payı devri yapılacak şekilde hazırlanan sözleşmelerde, bu seviyeye gelindiğinde belli bir yüzdede arsa payı devri yapılmaktadır. Bu seviye, binadaki sıfır kotundan altta kalan, zemini toprağa gömülü olmayan yani zeminin toprağın üzerindeki kısmıdır. 

8 kattan daha fazla katlı binalar için örnek seviyeler şu şekildedir; 

Kaba inşaat %45,

 çatı %3, 

doğrama %10, 

iç sıva %5, 

dış sıva %2, 

boya-badana %3, 

kaplamalar %7, 

elektrik tesisatı %5, 

sıhhi tesisat %7, 

kalorifer tesisatı %8, 

münferit Işler %5 

Çatı Piyesi 

Çatı eğimi içinde kalmak koşuluyla altındaki bağımsız bölüme ait bu bölümle içeriden irtibatlı yapılan, terasların da dahil olabildiği mekanları anlatır. Karşımıza daha çok 6306 Sayılı Kanun uygulamalarında belediyelerin imar planı düzenlemeleri ile ayrı bir bağımsız bölüm olarak kullanılabileceği durumlarda iş sahibine veya yükleniciye bırakılmasının kararlaştırıldığı durumlarda çıkar. Bazı belediyeler +1 kat yerine çatı piyesine ayrı bir bağımsız bölüm numarası verilmesine izin vermektedir. 

Mantolama Ve Çatı Yalıtımı 

Yapıya ısı yalıtımını sağlamak üzere yapılacak olan giydirme işlemidir. Sözleşmede kararlaştırılması halinde yüklenicinin mantolama yapmaması eksik iş veya ayıp niteliğinde değerlendirilecektir.

 Yapı Kullanma İzni Belgesi 

Bir yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak inşaa edilip tamamlandığını belirten; tapu kaydını, bağımsız bölümlerin cinslerini, numaralarını, metrekarelerini, sınıflarını ve mal sahiplerini gösteren belgedir. Sözleşmelerde genellikle, yapı kullanma izninin alınması yüklenicinin sorumluluğunda olduğu kararlaştırılır. Yargıtay, aksi kararlaştırılmadıkça sözleşmede böyle bir yükümlülük bulunmasa dahi yapının, yapı kullanma izni alınmadan teslim gerçekleşmeyeceği görüşündedir. Ancak buna rağmen iş sahibi yapıyı ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin teslim almış veya durumdan teslim aldığı anlaşılıyorsa ayıp veya eksik iş hükümleri uygulanır. 

Bonus - Teslim Protokolü 

Sözleşmede "Teslim" başlığı altında, "Taraflar teslim hususunu protokole bağlayacaklardır ve bu protokol ile birlikte teslim geçerlilik kazanacaktır. Gecikmiş ifanın herhangi bir şekilde kabulü bakiye alacakların sükutu sonucunu doğurmaz, bakiye alacak ortadan kalkmaz her türlü hak saklı tutulmuştur." Şeklinde bir madde eklenmesi iş sahibini ihtirazi kayıt yükümlülüğünden kurtarmış olacaktır.

 AV. M. GÜRAY KÜÇÜK

kaynak:

https://twitter.com/mguraykucuk/status/1828469164798865607